免费专家足球贴士:牡丹江逐渐“鹤岗化”:房价低至10万一套,当地人还是觉得不值

五万元买套房、三个月工资付全款......在“北上广深”用高房价劝退年轻人的年代,鹤岗已成为低房价的代名词。那些和鹤岗一样房价较低的城市,则被网友戏称为“小鹤岗”。

在距离鹤岗四百公里的地方,有座被林海雪原包围的城市,名叫牡丹江。这里有令游客神往的冰瀑飘雪,每到冬天便如置身童话世界。就是这样一个风景优美的城市,也出现了“白菜价”房源,五十多平米的“老破小”,每套仅售五万元。

在某房产信息平台上,牡丹江市爱民区、阳明区等地,均出现售价在十万以下的房源。一些急于出手的业主,还打出“5.5万秒售便宜房子”的宣传,一套55平米的房子,如果贷款购买,首付只需1万元,月供仅204元。

资料显示,牡丹江市,因黑龙江省松花江上最大支流之一的牡丹江横跨市区因而得名,2017年12月,当选“中国十佳冰雪旅游城市”。据七普数据,牡丹江市常驻人口数约220万,辖区森林覆盖率高,拥有火山口国家森林公园、牡丹峰国家森林公园,及雪乡滑雪场、牡丹峰滑雪场等旅游资源。

过去几年,乘着全国房价上涨的东风,牡丹江市的楼市也经历过一波热闹行情,如今,大风过境之后,这座北国城市的房地产市场已回到起点。

(图片来源:政府官网)

消失的“抢房”年代

在黑龙江省内,牡丹江市的GDP排不进前三,但房价可以。

过去的2020年,牡丹江全年实现GDP约831.74亿元,排在哈尔滨、大庆、齐齐哈尔、绥化之后,是鹤岗全年GDP的两倍多。不过在房价上,牡丹江约5125元/平方米的房价,仅次于哈尔滨和齐齐哈尔,高于GDP表现更佳的大庆和绥化。

“相对于经济发展状况来说,房价有点虚高。”这是牡丹江给当地居民的直观感受。

从历史可考的数据看,牡丹江楼市在2016年开始,开启了明显的上行通道。安居客统计数据显示,在2016年~2019年间,牡丹江的房价走势直线上扬,从2016年初4116元/平方米的均价,最高曾涨到均价5701元/平方米。

李成经历了牡丹江曾经的楼市火热期。“我15年在楼盘做置业顾问,眼看着房价从三千多,涨到了四千多、五千多。最热的2019年,市区很多盘卖6500元/平方米。”

回忆起曾经,他说:“那时候市场好,大家都抢房子,一开盘买不到房的人都哭。”

现在,置业顾问和站上高位的买房人,也感觉欲哭无泪。只不过,不是因为抢房,而是因为降价。日前,国家统计局公布10月全国70城房价数据,牡丹江是8个东北地区样本城市中,新房、二手房同环比均下跌的城市,另一个是哈尔滨。

(图片来源:政府官网)

新房均价环比跌0.5、同比跌1.3、二手房均价环比跌0.8、同比跌4.8,这是牡丹江10月楼市的真实温度。房地产高歌猛进时,大量的资金和炒房客,会掩盖当地居民真实的购买力。但是,2020年后,疫情和持续的楼市调控,直接刺穿了牡丹江的楼市泡沫。

“今年,市区几乎所有新房都在降价,表面是各种促销,实际上都在暗自调价格。”李成说。他所在的碧桂园・瑜山盛�Z项目,也没能逃脱变相降价的命运。

据李成介绍,碧桂园・瑜山盛�Z今年九月开盘,开盘价5800元左右,眼看市场行情不好,该项目也启动了降价促销策略。“目前项目均价在5300~6100元,不过有员工内购价,90平米的房源均价不到5000元。如果全款,再给95折优惠。”

在他看来,现在人工成本、钢筋水泥都在涨价,均价四千多买中高端洋房,已近乎开发商的成本价。“因为疫情,楼市行情都不好,碧桂园在哈尔滨也降价。”龙头房企带头降价,揭开了牡丹江楼市的残酷现实:购房者争相抢房的年代,已一去不复返。

二手房“白菜价”

新房降价汹涌,不过在当地居民看来,“牡丹江这个房价还是不值。”

张风最近在卖手上一套房,他感觉,牡丹江的二手房有价无市。“现在买房的人少了,新房有优惠活动,二手房老破小也基本白菜价,整体掉价厉害,还是很难卖出去。”

张风对二手房市场的直观感受,已经在房价端有直接体现。在某房产信息平台上,牡丹江有近150套房源,总价在10万元以下。最便宜的一套总价4万元,不过面积仅15平方米。再往上,一套面积55平米的房子,总价也仅5.5万元。

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据房产经纪人介绍,第二套房的老业主是退休干部,已经换了新房,现在着急用钱,想赶紧便宜卖掉老房。“这个小区离市中心比较远,又是顶楼,所以要价很便宜。疫情后,二手房普遍掉价,小区的装修、年限、地段也都会影响房子的价格。”

尽管已是“白菜价”,这套房子自9月份挂牌以来,一直无人问津。

放眼牡丹江整个市场,五万一套的二手房,并非主流价格。但在张风看来,鹤岗几万块的便宜房子,也都是在远离市区的荒地,好地段还是能卖上价。牡丹江出现这种“白菜价”房源,虽是市场个案,却也是当地楼市低温最真实的反映。

从二手房看,牡丹江称得上是东北8个样本城市中,最冷的一个。安居客统计数据显示,牡丹江11月二手房均价挂牌均价5238元/平方米,环比下跌0.42%,同比大幅下跌7.19%;进入12月,挂牌均价继续跌至5215元/平方米。

其中,挂牌均价5912元/平方米的南江绿苑,12月价格环比大幅下跌5.84%;挂牌均价4944元/平方米的紫云二区,环比跌幅4.83%;汇智御江湾、龙江小区、依林园小区、鸿峰花园、水电小区、向阳四区等挂牌价环比跌幅均超3%。

将时间轴拉长可发现,过去三年间,牡丹江二手房价格走出“过山车”行情,2019年直线抬升,2020年疫情后震荡下行,2021年以来直线下滑。

安居客平台在分析牡丹江楼市时称,该城市近三个月均价降幅较大,涨幅排名靠后,趋势可能下跌,需要考虑风险。目前市场供需方面,属于“供大于求”的趋势。

诸葛找房分析数据也显示,近期牡丹江二手房挂牌量呈上涨趋势,但挂牌价却在下跌。12月5日,牡丹江上新584套房源,比前一日上涨4.21%,降价房源19套,比前一日上涨1.14%。近一周,业主降价房源数量,均高于涨价房源数量。

在业内专家看来,牡丹江房价之所以走向下行,主要因城市对外来需求吸引力不强,需要靠本地的购买力支撑。当前,房地产市场降温,没有外来需求的支撑,靠本地消化,房价很容易下跌,也反映出当前全国楼市区域不均衡、冷热分化明显。

回归基本面

看到房价缓慢下行,出生在牡丹江的刘薇,仍没动“返乡置业”的念头。

大学毕业后,刘薇只身去往北京工作,每月收入勉强过万。以她现在的收入,要想靠自己在北京买房,几乎等于天方夜谭。不过,回牡丹江买房,对她也没太大吸引力。“回去首先面临的就是工作问题,没有合适的工作岗位,我回去干啥?”

“北京的房子买不起,老家的房子看不上”,这其实代表了很多年轻人的心态。

牡丹江这座人口总量较少的城市,便在诸多本地人离开的身影中,渐渐陷入楼市寒潮。人口普查数据显示,2020年牡丹江人口229.02万人,与2010年的279.87万人相比,减少50.85万人。而在上世纪八十年代,当地人口已超两百万。

(图片来源:政府官网)

经过四十年的发展,牡丹江的人口又“回到原地”,城市也渐渐变老。官方统计显示,在牡丹江流出人口中的主力军中,“90后”和“00后”占比近三成。

有本地居民直言,黑龙江人口流出严重,但内部流动一样强烈,比如村镇向地级市流动,地级市向哈尔滨流动。牡丹江纸面房价应该不会大跌,需要担心的是有价无市。一个城市产业不发达,人口流出,房产就不是资产,而是债务,卖不出去、无人接盘。

牡丹江并非没有过辉煌时期。上世纪五十年代,受益于国家发展重工业的政策,牡丹江的橡胶、机械等产业快速发展,涌现出一批全国知名的工业厂家。2013年,牡丹江全年GDP超过1216亿元,2017年更是达到1404.7亿元高峰。

高峰过后,受国企转制、产业结构调整等影响,牡丹江的GDP增速逐渐放缓。

数据显示,2020年,牡丹江全市地区生产总值831.7亿元,同比仅增0.4%。其中,规模以上工业企业主要产品中,饮料酒产量同比下降29.7%,橡胶轮胎外胎产量同比下降3%,电焊机产量同比下降10.5%,水泥产量同比下降9.2%......

为提振经济发展,牡丹江制定了今后五年的经济社会发展目标:确保到2025年,全市地区生产总值年均增长5.5%,一般公共预算收入年均增长5%。

农业方面,牡丹江地处北纬45度世界黄金玉米带、奶源带、黑土带,“菌菜牧林”等精品农业发展势头较好;该市还有较好的资源和工业基础,有34个工业行业、16个境内外园区,探明矿产43种、石墨储量居全国首位,林木蓄积量2.9亿立方米。

牡丹江还是我国唯一中俄地区友好合作示范城市,商贸物流辐射俄远东、吉林东部及周边地市。因冰雪环境得天独厚,牡丹江还提出“文旅富市”计划,出台了《全域旅游发展规划》《冰雪旅游专项规划》,以“冰雪胜境・避暑天堂”为总定位。

“东北三省以传统重工业为支柱产业,资源型城市为主的经济结构,导致人口、产业等自成一体,房地产市场相对封闭;此外因气候、产业调整等因素,大量人口、资金外流,中长期市场需求缺乏支撑。”克而瑞曾在研报中称。

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